Beim Notar – oder: Was kommt da auf uns zu?

Wer eine Immobilie erwirbt, kommt an einem Notar nicht vorbei. Der erste Schritt zum eigenen Haus ist der Kauf eines Grundstücks. Das geschieht immer mit einem notariellen Kaufvertrag – private Verträge oder Abreden sind in Deutschland nicht bindend. In den Niederlanden genügt ein Handschlag und der Kauf ist besiegelt, in Deutschland geht es nur über den Kaufvertrag beim Notar.

Der Notar formuliert einen Grundstücks- oder Immobilienkaufvertrag – dessen Entwurf sollten Sie sich zwei Wochen vorher zusenden und ggfls. von einem Anwalt überprüfen lassen. In ihm können auch Fallstricke verarbeitet sein, etwa ein Durchgangsrecht über Ihr Grundstück zu einem hinter Ihrem Haus gelegenen anderen Grundstück.

Speziell jungen Paaren, die noch nie etwas mit Immobilien zu tun hatten, schwirrt der Kopf, wenn Sie von „Auflassung“ und „Auflassungsvormerkung“ hören. „Auflassung“ ist ein dämliches Wort. Es bedeutet, dass der Verkäufer so lange noch Eigentümer der Immobilie ist, bis die Auflassung im Grundbuch eingetragen ist. Das Grundbuch wird bei den Amtsgerichten geführt. Es ist kein Buch im eigentlichen Sinn, sondern eine Liste, in der erfasst wird, welches Grundstück wem gehört und wer die Vorbesitzer waren. Werden Sie nicht nervös, wenn Sie das Grundbuch einsehen und der Verkäufer da nach wie vor eingetragen und sein Name sogar rot unterstrichen ist. Die rote Unterstreichung bedeutet, dass die entsprechende Eintragung nicht mehr rechtskräftig, also sozusagen erloschen ist.

Bis die Auflassung im Grundbuch eingetragen ist, können Wochen, wenn nicht Monate vergehen. Der Käufer (also Sie) haben zwar schon den Kaufpreis entrichtet und auf einem sog. Notaranderkonto eingezahlt, aber auf dem Grundstück können Sie noch nicht mit dem Bau beginnen. Der Notar wird deshalb eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen lassen, was relativ schnell geschieht. Nun sind Sie als neuer Eigentümer „vorgemerkt“, niemand kann Ihnen mehr ins Gehege kommen. Sie können also loslegen. Und der Notar kann den Kaufpreis, der sicherheitshalber auf das Notaranderkonto eingezahlt worden ist, an den Verkäufer weiterleiten. Irgendwann erhalten Sie dann auch einen „Auszug“ aus dem Grundbuch, in dem die eigentliche Auflassung eingetragen worden ist.

Geht es um Hypotheken, so werden diese unter Einschaltung eines Notars als „Grundpfandrecht“ im Grundbuch eingetragen. Wenn eine Immobilie 200.000 € wert ist, finanziert die Hypothekenbank (oder Ihre Hausbank) das Objekt nach Abzug eines „Sicherheitsabschlags“ nur zu 60 %, manchmal auch zu 80 %. Diesen Betrag lässt die Bank als 1a-Hypothek eintragen.

Kommen Sie mit den 60 oder 80 % nicht klar, weil Sie weitere Geldmittel brauchen, gewährt Ihnen die Kreditbank ein „nachrangiges Darlehen“, die sog. 1b-Hypothek. Die können Sie durchaus von einem anderen Kreditinstitut, beispielsweise der KfW erhalten. Auch die 1b-Hypothek wird im Grundbuch eingetragen und ebenfalls die Grundschuld, die Ihre Bausparkasse eintragen lässt, wenn Sie ein Bausparkassendarlehen in Anspruch nehmen.

Sollten Sie zahlungsunfähig werden, also die Tilgungs- und Zinsraten nicht mehr aufbringen können, ist die Bank mit der 1a-und der 1b-Hypothek auf der sicheren Seite und wird bei einer Versteigerung des Hauses als erste bedient. Auch die Bausparkasse kommt in aller Regel zu ihrem Geld. Privatpersonen, die Ihnen Geld gegeben und über eine Grundschuld im 4. Rang abgesichert haben, gehen meistens leer aus.

Vorschläge für das Eigenheim

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