Was Sie als junges Paar über Hypotheken wissen müssen

Mädchen mit Sparschwein

Wenn Sie nicht gerade im Geld schwimmen durch eine Erbschaft von Onkel Heinrich, dann müssen Sie Ihr Wunschhaus finanzieren. Die Hersteller von Fertighäusern und Typenhäusern in Massivbauweise bieten alle eine Finanzierungsberatung an. Das ist sozusagen Tages­geschäft. Viele der Unternehmen arbeiten auch mit Hypothekenbanken Hand in Hand, was keineswegs von Übel sein muss. Dennoch sollten Sie sich einige Grundkenntnisse über das Hypothekengeschäft zulegen. Deshalb dieser Artikel.

Wer mit 35 Jahren Häuslebauer oder –käufer wird, der will möglichst nicht mit 65 Jahren noch an seinem Haus abbezahlen. Die Laufzeit einer Hypothek ist also das Entscheidende. Die Hypothekenbanken raten natürlich zu langen Laufzeiten – da verdienen sie eben auch lange an den Zinsen. Diese Laufzeiten können bis 32 Jahre dauern, dann wäre der 35-jährige Hauskäufer oder Bauherr 67 Jahre alt, wenn ihm (und seiner Frau) das Haus endgültig restlos gehört. Die Zinsbindungsfristen, für die sich die Hauskäufer oder Bauherren fast immer entscheiden, liegen hingegen meistens bei 5, 10 oder 15 Jahren.

Die Hypotheken-Schere

Als Hypotheken-Schere bezeichnen wir das Problem, das sich jedem Bauherrn oder Hauskäufer stellt. Je geringer die Tilgung und je länger die Laufzeit, je weiter klafft die Schere auf. Umgekehrt also: Je höher die Tilgung und je kürzer die Laufzeit, je schneller schnappt die Schere zu und kann beiseite gelegt werden. Tilgungsraten von 1 % schonen den Geldbeutel des Bauherrn, der meistens in seinen Geldmitteln begrenzt ist. Läuft die Hypothek dazu auch noch über 30 oder 32 Jahre und die Zinsen sind einigermaßen im Gleichgewicht, ist die ganze monatliche Belastung zu verkraften – zumal dann, wenn man bedenkt, dass der Mensch mit fortschreitendem Alter auch mehr verdient.

Die verführerischen niedrigen Zinsen

Wenn die Zinsen allgemein niedrig oder sogar „historisch tief“ sind wie etwa im Jahr 2012/13, ist das ein guter Anreiz, jetzt Eigentum zu bilden. Niedrige Zinsen locken dann auch dazu, die monatliche Tilgung bei 2 oder gar 3 % fest zu zurren. Da man logischerweise eine Hypothek so schnell wie möglich loswerden und Eigentümer ohne Grundschulden werden will, sollte ein Gutverdiener durchaus eine höhere Tilgung vereinbaren – zumal dann, wenn der Normalzins so tief ist wie der Indische Ozean. Dass aus einem Gutverdiener auch ein Harz-IV-Empfänger werden kann, steht auf einem anderen Blatt. Die Risiken eines Berufslebens sind eben unwägbar – ausgenommen für Beamte, die deshalb auch der Hypothekenbanken liebstes Kind sind.

Volltilgerdarlehen – was ist denn das?

Eine Hypothek hat eine Laufzeit – und eine Zinsbindungsfrist. Beides ist nicht dasselbe. Da eine Hypothekenbank nicht abschätzen kann, wie sich die Zinsen in 10 oder 20 Jahren auf dem Kapitalmarkt entwickeln, werden in die Darlehnsverträge Zinsbindungsfristen eingebaut.

Da mag die eigentliche Hypothek über 24 Jahre laufen – die Zinsbindungsfrist ist aber wesentlich kürzer. Der vereinbarte Zinssatz wird also z.B. nur für 6, 8 oder 10 Jahre garantiert. Nach Ablauf dieser Zinsbindungsfrist können aus 5,5 % aufgrund der Lage am Kapitalmarkt „mal eben so“ 8,5 % werden – und dann herrscht bei manchem Hausbesitzer Heulen und Zähneknirschen.

Es gibt aber auch Darlehen, bei denen beide Fristen identisch sind – das sind die sog. Volltilgerdarlehen. Diese können, wenn sie in einer Niedrigzinsphase abgeschlossen werden, ein „sanftes Ruhekissen“ für den Bauherrn sein. Wer also für die Zukunft keinen Blick mehr in das Auf und Ab der Zinstabellen tun möchte, ist mir einem solchen Darlehen nicht schlecht bedient.

Aus der Hypothek vorzeitig aussteigen

Der Gläubiger (die Bank) und der Schuldner (also Sie) schließen einen Vertrag vor dem Notar ab, der für beide Seiten bindend ist. Die Hypotheken, die eine Bank verleiht, stammen nicht aus dem Eigenkapital der Bank, sondern sind von dieser refinanziert. Die „Hypobank Melinda“ holt sich also das Geld über Bankeinlagen beispielsweise von Versicherungen, die manchmal gar nicht mehr wissen, wo sie ihre Milliardengewinne investieren sollen. Die Zinsen, die sie für solche Einlagen haben will, sind logischerweise niedriger als die, die für Kredite an Sie berechnet werden.

Will der Hausbesitzer vorzeitig seine Hypothek ablösen, etwa weil er geerbt hat und auf einmal über „satt Geld“ verfügt, so wird das von der Hypothekenbank nicht gern gesehen. Aber möglich ist es – aber dann muss der Schuldner (sprich Hausbesitzer) eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen. Und die kann heftig werden. Denn die Hypobank muss denjenigen, über deren Einlagen sie sich refinanziert hat, weiterhin Zinsen zahlen. Und außerdem ist immer eine Marge eingebaut, die Hypobank erleidet also einen Margenverlust. Ob sie wirklich „leidet“, ist eine andere Sache.

Jedenfalls muss sich der Schuldner darauf einstellen, dass seine Hypobank eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet, deren Zusammenstellung Bankgeheimnis ist. Der Schuldner kann also selbst nicht nachprüfen, ob die Vorfälligkeitsentschädigung angemessen oder im Sinne der Bank „schöngerechnet“ worden ist. Da eine Bank nicht vom Verschenken lebt, ist eher Letzteres anzunehmen.

Handeln, weit bevor die Zinsbindungsfrist ausläuft

Nehmen wir an, die Zinsbindungsfrist läuft zum 31. Mai aus, dann sollten Sie sich spätestens ein Jahr vorher um eine Anschlussfinanzierung bemühen. Sie sind dabei keineswegs an Ihre bisherige Bank gebunden, sondern können sich frei im Markt umsehen. Ihre alte Bank ist zwar gesetzlich verpflichtet, Ihnen drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung ein neues Kreditangebot zu machen. Aber Sie sind nicht verpflichtet, es auch anzunehmen. Beim Wechsel von „Hypobank Melinda“ zu „Hypobank Clarissa“ fallen zwar Gebühren für die Grundschuldabtretung an, aber diese belaufen sich bei einer Grundschuld von 100.000 € auf unter 500 € - oder auch wesentlich weniger, je nachdem, wie kundenfreundlich Ihre alte Bank eingestellt ist. Bei einem günstigeren Zinssatz von nur 0,25% haben Sie die 300 oder 500 € schnell wieder reingeholt.

Lassen Sie rückgezahlte Hypotheken unbedingt löschen

Speziell Banken und Sparkassen raten davon ab, im Grundbuch Löschungen vornehmen zu lassen, wenn Sie eine 1b- oder eine 1a-Hypothek oder eine Grundschuld zurück gezahlt haben. Die Geldinstitute argumentieren „Wenn Sie später mal wieder von uns einen Kredit brauchen, dann haben wir als Sicherheit ja noch Ihre im Grundbuch eingetragene Grundschuld.“ Solange aber eine Grundschuld nicht gelöscht ist, werden Sie bei der SCHUFA als Schuldner geführt – was ganz schlecht ist, wenn Sie eine Firma gründen wollen. Die Lieferanten, mit denen Sie dann als Selbständiger oder Firmeninhaber zusammen arbeiten wollen, beschaffen sich (fragen Sie nicht wie) eine SCHUFA-Auskunft und stehen Ihnen dann skeptisch gegenüber.

Sie sind ein junges Paar und denken noch nicht daran, was in zehn Jahren sein kann. Aber wie schon einmal gesagt: Vorsicht ist die Mutter der Porzellankiste!

Foto: www.fotoatelier-schumacher.de

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